Usnadněte si
rozhodování

V dnešní digitální době, kdy je instalace kamerových systémů v budovách zejména za účelem ochrany života, zdraví a majetku standardem, nabývá otázka ochrany podobizny a soukromí mimořádného významu. Tato realita vyvolává potřebu vyvažovat právo jednotlivce na ochranu osobnosti a soukromí s legitimním zájmem jiných osob na ochraně jejich majetku a na účinném uplatnění právní ochrany.

Vzhledem k silné ochraně osobnosti člověka, do které spadá i ochrana podobizny, je na místě si položit otázky, zda lze mít na domě nebo v prostoru chodby bytového domu umístěnou kameru, která pohyb osob v těchto prostorách zaznamenává, a kdy a komu může správce budovy tyto kamerové záznamy vydat.

Co říká občanský zákoník?

V obecné rovině dává odpověď na tyto otázky občanský zákoník. Ačkoliv dle § 84 občanského zákoníku obecně platí, že zachycovat podobu člověka je možné pouze s jeho svolením, existují z tohoto pravidla výjimky umožňující pořizovat kamerové záznamy bez souhlasu osob pohybujících se ve snímaných prostorách.

Takovou výjimku zakotvuje ustanovení § 88 odst. 1 občanského zákoníku, které zní: „Svolení není třeba, pokud se podobizna nebo zvukový či obrazový záznam pořídí nebo použijí k výkonu nebo ochraně jiných práv nebo právem chráněných zájmů jiných osob.“ Dané ustanovení míří zejména na situace, kdy soukromé kamery zachycují prostory domů nebo zahrad za účelem jejich ochrany například před zloději či vandaly. Předmětné ustanovení tedy dává odpověď na otázku, za jakým účelem si na svém domě lze umístit kameru snímající bezprostřední okolí.

Kdy může správce záznam vydat podle GDPR?

Dále ovšem musíme navázat otázkou, kdy mi může správce bytového domu spravující kamerový systém takový záznam vydat. Odpověď nalezneme v Obecném nařízení o ochraně osobních údajů (známé pod zkratkou GDPR), které všeobecně upravuje zpracování, uchovávání a používání osobních údajů, do nichž se řadí právě i podobizna člověka.

Na každého, kdo zpracovává osobní údaje a tyto v nějaké formě uchovává, se vztahují pravidla o ochraně osobních údajů. Kdo osobní údaje uchovává, tak je musí náležitě ochraňovat a tyto nevydávat cizím osobám bez řádného předchozího ověření naplnění zákonných předpokladů. Správci budovy proto doporučujeme vždy důkladně zvážit, komu kamerové záznamy vydá, a jestli k vydání má zákonný důvod, aniž by porušil pravidla ochrany osobnosti.

Dle článku 4 odst. 2 ve spojení s článkem 6 odst. 1 písm. f) GDPR platí, že zpřístupnit kamerové záznamy je možné, pokud to je nezbytné pro účely ochrany oprávněných zájmů. Nyní se nabízí otázka, které zájmy jsou právě ty oprávněné zájmy, pro něž lze kamerové záznamy vydat.

Postup při poškození majetku a komunikace s Policií ČR

Správce budovy musí vždy důkladně posoudit, za jakým účelem byl kamerový záznam pořízen a jestli důvody osoby, která vydání kamerových záznamů požaduje, naplňují zákonné předpoklady ochrany oprávněných zájmů. Za splnění těchto podmínek pak lze o vydání kamerových záznamů uvažovat, protože kamery jsou zpravidla na chodbě umístěny za účelem ochrany práv (zejména života, zdraví a majetku) lidí žijících v domě a v dotazovaném případě došlo k poškození majetku.

Přesto lze správci budovy doporučit důkladně zvážit, jestli tyto kamerové záznamy vydá, neboť se na těchto mohou nacházet také další osoby, kdy bez „rozmazání“ jejich podobizny vydání poškozené osobě nedoporučujeme. V takovém případě se správci nabízí úsek kamerového záznamu uložit a např. doporučit poškozené osobě oznámit nastalou situaci Policii ČR.

Nicméně, nebude-li mít správce jistotu, jestli je oprávněn kamerový záznam vydat, doporučujeme jej nevydávat a vyčkat na vyzvání od Policie ČR. Případně může učinit oznámení Policii ČR přímo správce a k tomu oznámení kamerový záznam přiložit. Kamerový záznam lze předat také soudu, který rozhoduje o nároku na náhradu způsobené škody. Současně upozorňujeme, že poškozený, který kamerový záznam obdržel, jej nesmí pod hrozbou sankce nikde zveřejňovat.

Pro lepší ilustraci rovněž uvádíme, že důvodem pro vydání kamerového záznamu naopak není např. sledování odchodu a příchodu vašich sousedů do práce a z práce.

Závěrečné shrnutí

Závěrem shrnujeme, že správce budovy musí vždy pečlivě zvažovat důvody, pro které může kamerové záznamy vydat, aby tyto byly souladné s přísnou právní úpravou ochrany osobnosti a osobních údajů. Obecně se za oprávněný důvod považuje ochrana majetkových práv, zdraví nebo života. Pokud by si správce budovy nebyl jistý, zda kamerové záznamy vydat může, v rámci prevence doporučujeme tyto nevydávat, uložit je a před vydáním poškozenému se poradit s odborníkem v oblasti ochrany osobnostních práv. Odmítne-li vám správce kamerový záznam vydat, doporučujeme se s ním domluvit, aby ho uložil, a protiprávní jednání oznámit Policii ČR, které lze záznam vydat.

Domovní svoboda je ústavně chráněné právo na nedotknutelnost obydlí zakotvené v čl. 12 odst. 1 Listiny základních práv a svobod. Jedná se o základní lidské právo, jehož podstata spočívá v tom, že nikdo nesmí jiné osobě vstoupit do obydlí (např. dům, byt, chata, garáž apod.) bez předchozího výslovného souhlasu.

Nedotknutelnost obydlí ovšem není bezbřehá a existují situace, ve kterých lze legálně vstoupit do domu i bez předchozího souhlasu majitele či uživatele. Tyto situace zakotvuje přímo Listina základních práv a svobod v čl. 12 odst. 3, podle kterého je zásah možný, pokud je ohrožen život, zdraví osob, práva a svobody druhých anebo pro odvrácení závažného ohrožení veřejné bezpečnosti a pořádku.

Kdy má pronajímatel právo na běžný vstup do bytu?

Občanský zákoník specifikuje další situace a podmínky, za jejichž splnění lze do bytu vstoupit. Nutno však pamatovat, že ne vždy to lze bez souhlasu nájemce. Jedním z hlavních důvodů pro vstup pronajímatele do bytu je například kontrola technického stavu, nutné opravy nebo údržba.

Pronajímatel je oprávněn požadovat vstup do bytu rovněž za účelem jeho prohlídky novými zájemci o nájem, pokud zbývají do uplynutí stávajícího nájmu méně než 3 měsíce. Pronajímatel je ale v těchto případech povinen prohlídku oznámit dopředu v přiměřené době. Nájemce by měl řádně a včas ohlášený vstup umožnit. Navíc pokud je nájemce v bytě nepřítomen déle než 2 měsíce, měl by zajistit osobu, která zpřístupnění bytu v případě potřeby umožní.

Nebezpečí z prodlení: Kdy lze vstoupit bez ohlášení?

Občanský zákoník taktéž uvádí, že předchozí oznámení se nevyžaduje, je-li nezbytné zabránit škodě nebo hrozí-li nebezpečí z prodlení. Při rozhodnutí ke vstupu bez předchozího souhlasu nájemce však doporučujeme vždy důkladně zvážit závažnost situace – tedy zda je natolik kritická, že hrozící újmu nelze dostatečně efektivně odvrátit jiným způsobem.

Vzhledem k mimořádně silné ústavní ochraně obydlí je třeba tuto výjimku vykládat restriktivně. Nestačí běžné nepohodlí nebo obtěžování okolí, jako je hlasitá hudba, zvýšený hluk z domácnosti nebo běžné sousedské spory. Aby byl vstup bez ohlášení zákonný, musí jakékoli otálení bezprostředně ohrožovat majetek nebo zdraví dalších osob.

Typické krizové situace z praxe

Za typické příklady takových situací lze považovat zejména:

Havárii vody: Prasklé či protékající stoupačky, voda vytékající do společných prostor nebo mokré skvrny na stropě sousedního bytu.
Únik plynu: Podezření na únik, kdy je přímo v sázce život a zdraví osob a hrozí riziko výbuchu.
Požár: Dým valící se z bytu či indikace požáru v elektroinstalaci.

V takových případech je okamžitý zásah odůvodněn a vstup pronajímatele (případně za součinnosti hasičů, policie nebo havarijní služby) je zákonný, ovšem vždy jen v nezbytném rozsahu nutném k odvrácení hrozby.

Pozor na problémové nájemce po skončení smlouvy

Na tomto místě je vhodné upozornit na situaci, kdy doba nájmu uplynula, ale nájemce se odmítá vystěhovat. Pozor, ochrana obydlí platí i nyní! Přestože je nájemní vztah ukončený, pronajímatel není oprávněn automaticky vstoupit do bytu a věci vyházet. V takovém případě se musí pronajímatel domáhat vyklizení bytu výhradně soudní cestou a nuceně nájemce vystěhovat až s pomocí exekutora.

Závěrečné shrnutí

I přes silnou ochranu domovní svobody existují zákonné výjimky, kdy lze do bytu bez souhlasu vstoupit. Musí však jít o situace závažné a neodkladné. V opačném případě by se totiž mohlo jednat o naplnění skutkové podstaty trestného činu porušování domovní svobody, a to i tehdy, pokud do bytu vstupuje jeho samotný vlastník. Před takovým krokem proto vždy doporučujeme konzultaci s odborníkem.

Prvotně je nutno postavit na jisto, kdo je vlastníkem domu, ve kterém se družstevní byty nacházejí. Vlastníkem domu, a tedy i jednotlivých družstevních bytů v něm, je družstvo. Družstvo je právnická osoba (obchodní korporace), která je tvořena svými členy – družstevníky. Členové družstva jsou osoby, které vlastní členský podíl v družstvu. Družstevníkem (vlastníkem družstevního podílu) se osoba může například stát převodem družstevního podílu (typicky stávající vlastník družstevního podílu svůj podíl někomu prodá), přechodem družstevního podílu (jako příklad přechodu lze uvést dědické řízení, v rámci něhož přejde vlastnictví družstevního podílu na dědice), přijetím za člena rozhodnutím představenstva nebo jiným orgánem družstva určeným stanovami na základě přihlášky.

Co je družstevní podíl?

Družstevní podíl představuje soubor práv a povinností člena plynoucích z jeho členství v družstvu. Z právního hlediska jde o majetkovou hodnotu bez hmotné podstaty, a proto se jedná o věc nehmotnou ve smyslu § 496 odst. 2 občanského zákoníku. Jelikož občanský zákoník nestanoví, že by šlo o věc nemovitou, je družstevní podíl třeba považovat za věc movitou ve smyslu § 498 odst. 2 občanského zákoníku. Družstevní podíl je tak specifickou nehmotnou movitou věcí, s níž jsou spojena členská majetková práva a povinnosti družstevníka vůči družstvu.

Stanovy mohou dělit družstevníky na tzv. bydlící a nebydlící členy, a to podle toho, jestli je s jejich družstevním podílem spjato právo na nájem a následně užívání konkrétního bytu. Pokud vlastníte družstevní podíl, a díky němu jste v nájmu v družstevním bytě, tak jste tzv. bydlící družstevník. Bydlící družstevníci tedy nejsou vlastníky družstevního bytu, ve kterém bydlí, ale mají vůči němu užívací právo. Užívací právo k danému konkrétnímu bytu je pevně spjato s družstevním podílem, a proto když dochází k převodu či přechodu družstevního podílu na jinou osobu, dochází k převodu či přechodu i práva na užívání konkrétního bytu.

Vypořádání družstevního podílu po smrti vlastníka

Vzhledem ke skutečnosti, že družstevní podíl je věcí, která je součástí ostatního majetku osoby, tak se po smrti družstevníka stává součástí jeho pozůstalosti. Po smrti družstevníka se vypořádává stejně jako kterýkoli jiný majetek – soudem určený notář pověřený vedením dědického řízení vypracuje soupis pozůstalosti, do kterého pojme veškerý majetek zemřelého, a tedy i družstevní podíl, který je následně rozdělen dědicům v poměru dle zákonné dědické posloupnosti nebo pořízení pro případ smrti.

Při přechodu družstevního podílu na dědice na ně přechází nejenom družstevní podíl jako takový, ale i právo užívání daného konkrétního bytu, vůči kterému svědčilo právo užívání zemřelému.

Vyřešte družstevní podíl raději dříve

Stanovy družstev mnohdy zakazují spoluvlastnictví družstevních podílů, k čemuž v rámci dědického řízení z naší advokátní praxe často dochází, protože se dědici nejsou schopni dohodnout na tom, který majetek má připadnout komu. Pokud se dědici nedohodnou, tak se vlastníky družstevního podílu stávají všichni dohromady v poměru dědických podílů a následně musí s družstvem složitě řešit převod pouze na jednoho z dědiců, proto doporučujeme, aby k převodu družstevního podílu došlo ještě za života člena družstva, například formou bezúplatného převodu, čímž se lze elegantně vyhnout zbytečným komplikacím a nepříjemnostem. Samozřejmě další výhodou je možnost rozhodnout o svém majetku ještě za života s vědomím toho, že vím, komu a za jakých podmínek má připadnout.

Závěrečné shrnutí

Na závěr shrnujeme, že s vlastnictvím družstevního podílu je spojeno právo na užívání družstevního bytu. Družstevní podíl představuje movitou věc a po smrti člena družstva se stává součástí jeho pozůstalosti. V dědickém řízení tak přechází na dědice stejně jako jiný majetek zemřelého.

Smlouva o nájmu bytu představuje jeden z nejčastějších právních vztahů, se kterým se lidé v každodenním životě setkávají, ať už v pozici nájemníka, nebo pronajímatele. Přestože se může zdát problematika nájmu bytu na první pohled jednoduchá, právní úprava tohoto institutu mnohdy skrývá řadu důležitých ustanovení, která mohou zásadně ovlivnit práva a povinnosti obou stran. Specifikem této právní úpravy je, že je nájemce vnímán jako slabší strana, které je nutno poskytnout ochranu, tudíž na straně pronajímatelů doporučujeme být vždy obezřetní a hájit své zájmy včas, čehož lze dosáhnout již pečlivou přípravou nájemní smlouvy. V této souvislosti je jedním z často opomíjených, avšak velmi významných aspektů právě možnost automatického prodloužení nájmu, kterou přitom lze předem smluvně vyloučit.

Nájemní smlouva a doba jejího trvání

Nájemní smlouvu lze obecně uzavřít buď na dobu určitou, nebo na dobu neurčitou. V praxi řada pronajímatelů volí nájem na dobu určitou, protože jim tato možnost poskytuje větší kontrolu nad dalším trváním nájemního vztahu. Po uplynutí sjednané doby, která bývá často stanovena na jeden rok, nájem zaniká, aniž by bylo nutné jej složitě ukončovat výpovědí nebo dohodou stran. Nájemní vztah tak skončí automaticky uplynutím sjednané doby. Avšak pozor, nemusí tomu tak být vždy, a to zejména pokud je pronajímatel pasivní.

Přestože nájemní vztah na dobu určitou mezi pronajímatelem a nájemcem skončí ke dni sjednanému v nájemní smlouvě, může nastat situace, kdy nájemce byt fakticky užívá i nadále. Pokud nájemce v bytě setrvá déle než tři měsíce po uplynutí sjednané doby nájmu a pronajímatel jej v této době písemně nevyzve k opuštění bytu, může dojít k tzv. automatickému obnovení nájmu za podmínek původně sjednaných ve smlouvě.

Dopady automatického obnovení nájmu

Co to v praxi znamená? Nájemce je oprávněn byt opět užívat za stejných podmínek, jaké byly sjednány v původní nájemní smlouvě. Jinými slovy, nájemní vztah se obnoví v rozsahu, v jakém mezi stranami existoval před uplynutím sjednané doby bez nutnosti sjednání nové nájemní smlouvy. Obnovený nájem se přitom sjednává na stejnou dobu jako ten původní, nejdéle však na dva roky.

Pokud tedy původně sjednaná doba nájmu uplynula, avšak teprve minulý měsíc, tak k automatickému obnovení nájemního vztahu ještě nedošlo a můžete po nájemci požadovat, aby se okamžitě vystěhoval. Doporučujeme proto odeslat nájemci písemnou výzvu, kterou jej vybídnete k vystěhování, a oznámíte, že na dalším trváním nájmu nemáte zájem a nájem tedy skončil ke konkrétnímu dni uplynutím doby určité. V obdobných případech pak pronajímatelům doporučujeme vyzvat nájemce k vystěhování co nejdříve a ve výzvě k vystěhování určit přiměřenou lhůtu.

Výjimky

Upozorňujeme, že z daného pravidla ovšem existují výjimky, při jejichž splnění k automatickému prodloužení nájmu nedochází, i když doba nájmu uplyne a nájemce v bytě setrvává po více jak 3 měsíce.

První výjimka nastává tehdy, pokud si strany již v nájemní smlouvě výslovně ujednají, že se § 2285 občanského zákoníku nepoužije. Jestliže tedy nájemce a pronajímatel předem vyloučí možnost automatického obnovení nájmu, nájem po uplynutí sjednané doby automaticky znovu nevznikne. Proto tedy za účelem předejití obdobným nežádoucím situacím doporučujeme již přípravě nájemní smlouvy věnovat pečlivou pozornost.

Druhá výjimka se týká případů, kdy nájem neskončí uplynutím sjednané doby, ale jiným způsobem, například výpovědí nebo dohodou stran. V takové situaci se nájem automaticky neobnoví, ani kdyby nájemce v bytě po skončení nájmu nadále setrvával déle než tři měsíce.

Pronajímatelům doporučujeme: Včas své nájemce, ideálně ještě před uplynutím sjednané doby nájmu, písemně informujte o tom, zda máte zájem v nájemním vztahu s nimi pokračovat či nikoliv. Tím lze předejít zbytečným sporům o to, zda nájemní vztah nadále trvá, a případné soudní vystěhování nájemců bude podstatně ulehčeno.

Závěrečné shrnutí

Shrnujeme, že nájem bytu na dobu určitou standardně končí uplynutím sjednané doby. Za určitých podmínek se však může obnovit, resp. automaticky prodloužit, i bez uzavření nové smlouvy. K tomu dochází tehdy, pokud nájemce byt po uplynutí sjednané doby trvání nájmu dále užívá alespoň tři měsíce a pronajímatel jej v této době písemně nevyzve k opuštění bytu. Obnovený nájem pak trvá za stejných podmínek jako původní nájem, nejdéle však po dobu dvou let.

Pozor na neoprávněný vstup do bytu

Závěrem pak doplňujeme, že pokud se nájemce po uplynutí sjednané doby nájmu odmítá z bytu vystěhovat dobrovolně, je nutné velmi pečlivě zvážit, jestli přesto i bez jeho souhlasu do bytu vstoupíte. Takový postup pronajímatele totiž může být posouzen jako nezákonný. Proto lze doporučit se s nájemcem nejdříve smírně domluvit, kdy Vám byt předá. V případě neúspěchu se lze se žalobou na vyklizení obrátit na soud, přičemž od 1. ledna 2026 lze povinnost k vyklizení soudem uložit v tzv. rozkazním řízení, které je mnohem rychlejší, a při pasivitě nájemce je možno tímto způsobem získat exekuční titul k vyklizení, aniž by bylo nutné nařizovat jednání u soudu.

Otázka, jaké opravy v bytě hradí nájemce a jaké naopak pronajímatel, je nejčastějším a velice důležitým dotazem, na který by měl každý nájemce i pronajímatel znát odpověď. Přestože občanský zákoník stanoví základní pravidlo, podle něhož nájemce provádí a hradí pouze běžnou údržbu a drobné opravy související s užíváním bytu, zatímco ostatní opravy tíží pronajímatele, v konkrétních situacích nebývá vždy jednoduché určit, kdo co hradí.

Způsobilost bytu a domu k užívání

Základní pravidlo stanoví § 2257 občanského zákoníku, podle něhož pronajímatel po dobu nájmu udržuje byt a dům ve stavu způsobilém k užívání, zatímco nájemce provádí a hradí pouze běžnou údržbu a drobné opravy související s užíváním bytu. Nájemce je tedy povinen pečovat o předmět nájmu v rozsahu obvyklého užívání, průběžně zajišťovat jeho běžnou údržbu a nést náklady na menší opravy, které souvisejí s každodenním provozem bytu. Tato povinnost však nedopadá na rozsáhlejší opravy či odstraňování závažnějších vad, které již zatěžují pronajímatele.

Konkrétnější vymezení toho, co se rozumí běžnou údržbou a drobnými opravami souvisejícími s užíváním bytu, obsahuje nařízení vlády č. 308/2015 Sb. Právě tento prováděcí předpis blíže stanoví, jaké úkony a opravy ještě spadají do povinností nájemce a kde již naopak začíná odpovědnost pronajímatele. Při posuzování jednotlivých závad či nákladů proto nelze vycházet pouze z obecného znění občanského zákoníku, ale je třeba přihlédnout i k tomuto nařízení, které zákonnou úpravu podrobněji rozvádí. Nařízení vlády uvádí konkrétní příklady, které uvádíme níže.

Finanční kritérium pro jasnější vymezení

Obecně lze uvést, že pronajímatel hradí ty opravy, které přesahují rámec běžné údržby a drobných oprav, tedy zejména závažnější zásahy do samotné podstaty bytu, domu nebo jejich hlavních rozvodů a konstrukcí. Orientační výčet prací připadající pronajímateli si pak opět můžete prohlédnout v přehledu níže.

Vedle příkladného věcného vymezení běžné údržby a drobných oprav obsaženého v nařízení vlády je pro orientaci při posuzování, kdo má konkrétní opravu hradit, významné i finanční kritérium, které tento předpis stanovuje. Nařízení totiž počítá i s tím, že za drobné opravy mohou být považovány rovněž další opravy výslovně neuvedené v nařízení, pokud náklad na jednu opravu nepřesáhne částku 1.500 Kč. Toto pravidlo je doplněno roční hranicí ve výši 150 Kč na 1 m² podlahové plochy bytu, po jejímž překročení se další opravy již za drobné nepovažují. Právě i toto finanční hledisko tak může v praxi významně pomoci při konkrétnějším určení, zda náklad nese ještě nájemce, nebo již pronajímatel.

Orientační přehled prací a kdo má povinnost je hradit

Nájemce hradí úkony běžné údržby, např.: malování, oprava omítek, tapetování, čištění podlah a podlahových krytin, čištění obkladů, čištění odpadů až ke svislým rozvodům; náklady na drobné opravy, např.: podlahových krytin a lišt, klik, kování, zámků, rolet a žaluzií, vypínačů, zásuvek, zvonků či jističů; výměna uzavíracích armatur na rozvodech vody a plynu (s výjimkou hlavních uzávěrů pro byt); opravy a údržba pečicích sporáků, trub, digestoří, kamen, popřípadě kotlů; výměna sifonů, opravy vodovodních baterií, sprch, umyvadel, dřezů a dalšího sanitárního vybavení. Celkově nájemce hradí veškeré opravy, jejichž náklad nepřesahuje 1 500 Kč a současně je dodržen roční limit 150 Kč na 1 m² podlahové plochy bytu.

Pronajímatel hradí úkony přesahující rámec běžné údržby, např.: větší zásahy do stavebních a technických částí bytu, výměny celých zařízení; náklady na rozsáhlejší zásahy, např.: výměna či oprava hlavních uzávěrů vody a plynu, výměna či oprava radiátorů a rozvodů ústředního topení, rozsáhlejší oprava elektroinstalace a stupaček, opravy či výměny oken jako celku, opravy nosných částí bytu. Celkově pronajímatel hradí veškeré opravy a údržbu, které již nelze klasifikovat jako drobné (opravy, které přesahují 1 500 Kč nebo roční limit přesahující 150 Kč na 1 m² podlahové plochy bytu).

Kouření na vlastním balkoně není samo o sobě obecně právními předpisy zakázáno. To ale neznamená, že soused může bez omezení nechat kouř vnikat do cizího bytu nebo cíleně sypat popel na cizí parapet. Rozhodující jsou potom konkrétní okolnosti – zejména četnost, intenzita a způsob obtěžování.

Imise a občanský zákoník

Občanský zákoník řadí kouř, prach a pach mezi takzvané imise. Vlastník se musí zdržet jednání, kterým tyto účinky vnikají k sousedovi v míře nepřiměřené místním poměrům a podstatně omezují obvyklé užívání jeho nemovitosti.

Samotná skutečnost, že si soused na balkoně občas zapálí, proto zpravidla k úspěšnému právnímu zásahu stačit nebude. Jiná situace může nastat například tehdy, pokud kouř pravidelně a ve velké míře proniká do bytu otevřenými okny, znemožňuje větrání nebo běžné užívání balkonu, případně obtěžuje osoby zvlášť citlivé na kouř. Popel, který soused úmyslně klepe na parapet, balkon nebo jinou část sousedního bytu, není potom už jenom pouhá nepříjemnost. Občanský zákoník zakazuje přímo přivádět imise na sousední nemovitost bez ohledu na jejich míru, pokud pro to není zvláštní právní důvod.

Jak postupovat

Jestliže je popel na parapet zjevně směřován, je v případě předchozích neúspěšných pokusů o osobní domluvu vhodné souseda písemně vyzvat, aby s tím okamžitě přestal. Ve výzvě lze stručně popsat, kdy k jednání dochází, jaké má následky (znečištění, nutnost úklidu, případně riziko požáru) a stanovit přiměřenou lhůtu k nápravě. Lze-li vyčíslit dosud vzniklou škodu, není vyloučeno upozornit souseda, že tuto můžete od něj požadovat nahradit.

Pokud se nacházíte v situaci, kdy vám na balkon z bytu nad vámi dopadá popel od cigaret, doporučujeme vám zvolit následující postup:

Začněte věcnou domluvou s uživatelem bytu. Mnohdy soused netuší, kam popel dopadá. Požádejte jej, aby používal popelník a neklepal cigaretu přes zábradlí.

Pokud domluva nestačila, tak si zajistěte podklady. Pořizujte fotografie znečištěného parapetu, zapisujte data a časy, kdy kouř nebo popel obtěžování způsobují, a uschovejte případnou komunikaci se sousedem.

Pokud domluva nepomůže, vyzvěte souseda písemně, aby přestal klepat popel na váš parapet a omezil obtěžování kouřem.

Následně doporučujeme přistoupit k oznámení osobě odpovědné za chod domu. Je-li soused nájemcem, informujte pronajímatele, tedy vlastníka bytu. Nájemce musí dodržovat pravidla obvyklá pro chování v domě a rozumné pokyny pronajímatele k zachování náležitého pořádku. Mnohdy je ústní domluva a hrozba výpovědi z nájmu účinným nástrojem.

Jako poslední možnost se Vám nabízí soudní ochrana. Nepřestane-li soused s přímým sypáním popela na balkon nebo kouř a zápach dosahují nepřiměřené intenzity, lze se domáhat, aby se rušivého jednání zdržel. Výsledkem soudního jednání pak může být zákaz označeného obtěžujícího jednání uložený sousedovi.

Pokud by soused soudem uložený zákaz nedodržoval, může oprávněný, tedy ten, kdo spor vyhrál, navrhnout soudu výkon takového rozhodnutí. Soud nebo exekutor pak může za nedodržování nepeněžité povinnosti uložené tímto vykonatelným rozhodnutím uložit pokutu až do výše 100.000 Kč, a to i opakovaně. Nedodržuje-li soused zákaz ani poté, co mu byla opakovaně uložena pokuta, není judikaturou soudů vyloučena možnost na návrh oprávněného ukládat další přiměřené pokuty, přičemž u těchto následných pokut již nemusí být dodržen limit 100.000 Kč.

Závěrečné shrnutí

Právní předpisy nezakazují kouření na vlastním balkoně jako takové. Zákonný zákaz kouření se týká vymezených veřejně přístupných nebo jiných výslovně uvedených prostor (např.: nástupiště, prostor veřejné dopravy, zdravotnická zařízení, školská zařízení, dětská hřiště a jiné), mezi něž soukromý balkon nepatří. Nelze proto bez dalšího požadovat, aby soused na balkoně přestal kouřit úplně. Lze však požadovat, aby ostatní obyvatele domu nepřiměřeně neobtěžoval a aby popel přímo nesměřoval na cizí majetek. Nejvhodnější je začít klidnou domluvou a písemnou výzvou s konkrétním obsahem.

Darování bytu dítěti může být vhodným způsobem, jak uspořádat majetkové vztahy ještě za života. Nejde však jen o administrativní krok. Po převodu přestává být dárce vlastníkem, a proto je třeba si předem zodpovědět některé zásadní otázky, např. kde bude dárce nadále bydlet, kdo bude případně hradit hypotéku i jak darování bytu ovlivní vztahy mezi potomky. I když tedy lze darování bytu ještě za života označit za zodpovědný přístup, kterým dárce může mimo jiné zajistit, že byt zůstane potomkovi dle jeho výběru, je třeba mít na paměti, že další dárcovo postavení závisí na vzájemné domluvě, kterou lze závazně začlenit do darovací smlouvy, a tak pak dále chránit také dárce.

Závazky a povinnosti

Darování bytu dítěti je obvyklým způsobem, jak za života vyřešit váš majetek v rámci rodiny. Pokud darovací smlouvou darujete byt, tedy nemovitost, pamatujte na to, že nestačí smlouvu jen podepsat, ale taková změna vlastníka se také zapisuje do katastru nemovitostí. Je tedy nezbytné ještě navštívit příslušný katastrální úřad a podat návrh na vklad vlastnického práva společně s darovací smlouvou opatřenou úředně ověřenými podpisy. Kromě osobní návštěvy lze návrh doručit i poštou nebo elektronicky.

Předtím, než byt darujete, však doporučujeme ověřit především to, jestli jste jeho výlučným vlastníkem a zda na bytě neváznou práva nebo závazky, které převod komplikují. Pozornost vyžaduje zejména společné jmění manželů, zástavní právo k hypotéce, nájem nebo již zapsaná věcná břemena. Uvedené může vyžadovat domluvu s dalšími dotčenými osobami. V případě hypotéky to bude banka, u které doporučujeme ověřit její postoj k takovému převodu a vyřešit, kdo bude dluh z hypotéky splácet po přechodu vlastnictví k bytu.

Bude-li vše výše prověřeno, nabízí se také zvážit zřídit současně s darem bytu služebnost doživotního užívání bytu pro dárce, tedy pro vás. V takovém případě bude sice byt vlastnit vaše dcera, avšak právo v bytě bydlet a užívat jej bude doživotně náležet vám. Eliminujete pak obavy ohledně toho, že by vás dcera jako nový vlastník z bytu bez vašeho souhlasu vystěhovala.

Práva dalších dědiců

Darování za života zpravidla znamená, že byt už nebude součástí pozůstalosti, tj. nebude řešen notářem v dědictví. Práva vašich dalších dětí však nesmíte opomenout. Děti jsou totiž tzv. nepominutelnými dědici, což znamená, že zletilému potomkovi náleží alespoň čtvrtina jeho zákonného dědického podílu jako povinný díl, nezletilému pak tři čtvrtiny. Při výpočtu povinného dílu se přitom může započítávat i bezúplatné plnění, které nepominutelný dědic obdržel v posledních třech letech před smrtí zůstavitele. To by tedy mohlo znamenat, že pokud byt darujete dceři a máte ještě dalšího potomka, který od vás darem nic významnějšího neobdržel, zdědí zbytek vašeho majetku pouze další potomek. Byt sice vaší dceři zůstane, ale již nic dalšího nedostane. Pokud však v pozůstalosti po darování bytu žádný další majetek nezbyde, potřeba řešení pořízení pro případ smrti odpadá.

Chcete-li však, aby další potomek nic nedědil a byt stejně zůstal vaší dceři, lze jej vydědit. Výčet důvodů, proč lze potomka vydědit, však uvádí striktně zákon. Patří mezi ně například neposkytnutí potřebné pomoci v nouzi nebo neprojevování opravdového zájmu o zůstavitele. Důvod musí odpovídat skutečným okolnostem daného případu a musí být naplněny také formální požadavky na takové právní jednání. Doporučujeme se proto vždy poradit s odborníkem, ať minimalizujete riziko neplatnosti takového vydědění.

Administrativní a daňové povinnosti

Při darování bytu pamatujte také na své administrativní a daňové povinnosti. Jak bylo zmiňováno v úvodu, darovací smlouvu musíte vložit na katastrálním úřadu. Správní poplatek za tento vklad činí 2.000 Kč. V rámci daňových povinností právní předpisy převody některým rodinným příslušníkům zvýhodňují a příjem dcery v podobě daru je od daně z příjmů osvobozen. Dcera by však neměla zapomenout na povinnost uhradit daň z nemovitých věcí, která se při změně osoby poplatníka zpravidla přiznává do 31. ledna příslušného zdaňovacího období.

Darovací smlouva tedy nemá být jen stručným potvrzením rodinné dohody, ale vyžaduje důkladné zvážení všech souvisejících okolností a navazujících povinností. Pečlivou přípravou a případnou konzultací s odborníkem můžete předejít nečekaným překvapením a být v klidu, že byt zůstane dceři, vy v něm můžete spokojeně dožít a rodinné vztahy budou do budoucna řádně a korektně vypořádány.

Závěrečné shrnutí

Před darováním bytu promyslete následující:

Vlastníte byt ještě s někým?

Má k bytu práva někdo jiný (hypotéka, nájem)?

Chcete v bytě dožít (právo doživotního užívání)?

Co zůstane dalším vašim dětem (závěť, vydědění)?

Ať už družstevní byt, nebo byt v osobním vlastnictví, je potřeba si nejprve zodpovědět otázku, za kolik jste byt ochotni prodat, resp. převést družstevní podíl spjatý s nájmem bytu, a jestli ke zprostředkování prodeje využijete služeb realitní kanceláře. Tento krok je stejný jako v případě prodeje bytu v osobním vlastnictví.

Před samotným prodejem bychom vám určitě doporučovali nechat si vypracovat ocenění bytu profesionálem, a to buď soudním znalcem, nebo přímo realitní kanceláří, abyste se případnou zbytečně nízkou cenovou nabídkou neochudili o podstatné sumy.

Nepodceňujte přípravu smlouvy

Dále musíme zmínit, že i když zákon sice obecně nevyžaduje, aby převod družstevního podílu vyřizoval advokát, u transakce za mnohdy několik milionů korun je vhodné právní kontrolu nepodceňovat. Advokát může připravit nebo zkontrolovat smlouvu o převodu družstevního podílu, prověřit podmínky stanov konkrétního družstva a nastavit bezpečný postup předání peněz a převodu podílu.

Převod družstevního bytu se uskutečňuje na základě smlouvy o převodu družstevního podílu, která by měla obsahovat zejména přesnou identifikaci převodce a nabyvatele, identifikaci družstevního podílu, který je převáděn, zejména ve vztahu k bytové jednotce, ke které se váže převáděný družstevní podíl, dále identifikaci družstva, které bytovou jednotku spravuje, a datum a podmínky, za kterých dojde k předání bytu.

Výhody a úskalí převodu

Teď se zaměříme již na samotný proces „převodu družstevního bytu“ (správně převodu družstevního podílu, se kterým je spojeno právo nájmu bytu), který je při srovnání s převodem bytu v osobním vlastnictví méně formální a zpravidla rychlejší.

Za výhodu u převodu družstevního bytu lze označit to, že se neprovádí vklad vlastnického práva k bytové jednotce do katastru nemovitostí. K převodu družstevního podílu dochází pouze na základě smlouvy o převodu družstevního podílu, což je zpravidla potřeba pouze oznámit družstvu, nikoli provádět vklad vlastnického práva u katastrálního úřadu. Obecně není ze zákona potřeba nechávat na smlouvě o převodu družstevního podílu úředně ověřovat podpisy, dané pravidlo může ovšem stanovovat bytové družstvo ve svých stanovách. Konkrétní postup proto doporučujeme ověřit také podle stanov daného bytového družstva.

Účinnost smlouvy

Převod družstevního bytu je v tomto směru tedy významně jednodušší, protože není vyžadováno oznámení státním orgánům. Mezi převodcem a nabyvatelem nastávají účinky převodu zpravidla samotným uzavřením smlouvy. Strany však mohou sjednat pozdější účinnost nebo ji podmínit například zaplacením kupní ceny. Vůči družstvu nastávají účinky převodu doručením účinné smlouvy nebo společného prohlášení převodce a nabyvatele o jejím uzavření, pokud smlouva neurčí pozdější okamžik. Samotný zápis nového člena do evidence družstva tedy převod nezakládá a je nutné tuto skutečnost aktivně družstvu oznámit. Na tomto místě tedy zdůrazňujeme, že se nabyvatel nestává členem družstva automaticky pouhým podpisem smlouvy, ale až následným, zpravidla písemným, oznámením tohoto převodu družstvu.

Využijte možnost advokátní úschovy

Stejně jako při prodeji bytu v osobním vlastnictví, tak i při prodeji družstevního bytu je možno kupní cenu uhradit za pomoci advokátní úschovy. Kupující složí kupní cenu na zvláštní účet advokátní úschovy a advokát následně vyplatí peníze prodávajícímu, ale až poté, co jsou splněny podmínky stanovené ve smlouvě. Zákon o advokacii výslovně upravuje přijímání peněžních prostředků do advokátní úschovy a stanoví, že peníze musí být vedeny na zvláštním účtu advokátní úschovy. Tématu advokátní úschovy financí se pak budeme blíže věnovat v některém z následujících článků.

Závěrem pak upozorňujeme, že obdobně jako při převodu bytu v osobním vlastnictví i s družstevním podílem přecházejí na nabyvatele také dluhy a pohledávky vůči družstvu související s užíváním bytu nebo právem na uzavření nájemní smlouvy. Převodce za dluhy spojené s podílem sice nadále ručí, avšak před podpisem smlouvy doporučujeme vždy u družstva ověřit, jestli jsou s podílem nějaké dluhy spojeny.

Závěrečné shrnutí

- převod družstevního podílu je zpravidla jednodušší než převod bytu v osobním vlastnictví

- před prodejem je vhodné určit prodejní cenu a zvážit, zda využít služeb odborníka

- při převodu družstevního podílu se neprovádí vklad do katastru nemovitostí

- mezi převodcem a nabyvatelem nastávají účinky převodu zpravidla uzavřením smlouvy, pokud není sjednáno jinak

- členem družstva se nabyvatel stává až oznámením převodu, nikoli pouhým podpisem smlouvy

- formálně je převod méně náročný, ale stanovy konkrétního družstva mohou stanovit další požadavky